Prawo: Banki beneficjentami nowych regulacji rynku pierwotnego

Pierwotny rynek mieszkaniowy znajduje się w przededniu transformacji, która dokona się za przyczyną wchodzącej w życie 29 kwietnia br. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Skutki tego dokumentu mogą okazać się brzemienne w skutkach, zwłaszcza dla firm deweloperskich, które obligowane są znajdującymi się w nim zapisami dościsłej współpracy z bankami i otwierania w nich mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Utracona zdolność kredytowa
Wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej nie jest jedyną komplikacją, jaka może mieć wpływ na funkcjonowanie rynku sprzedaży mieszkań i domów, o czym mówiono w trakcie dwudniowych, sobotnio – niedzielnych warsztatów dewelopera.
Zorganizowało je Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. Dalekosiężne skutki przyniesie m.in. wprowadzenie przez sektor bankowy tzw. rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego oraz rekomendacji „S”. – Prowadzą one m.in. do ograniczenia dopuszczalnego obciążenia ratą kredytu z 50–60 proc. do 42 proc. i obliczania zdolności kredytowej na okres maksimum 25 lat – podkreśla Konrad Mitręga z Private Brokers, instytucji brokerskiej pośredniczącej w kontaktach z ok. 50 bankami. – Rekomendacja „S” nakłada jednocześnie na banki obowiązek uwzględnienia wysokości potencjalnej emerytury podczas obliczania zdolności kredytowej, co w praktyce ogranicza ją do 70 proc. dotychczasowej. Mają też zadanie zbilansowania w swoich portfelach stosunku kredytów walutowych do złotowych.
  Negatywne skutki wprowadzenia rekomendacji widoczne są już dzisiaj. W przypadku osoby (rodziny) o dochodach na poziomie 3 tys. zł netto jest ona mniejsza w zależności od banku o 30 do 53 tys. złotych. Różnice widoczne są jeszcze bardziej, gdy o kredyt starają się osoby o dochodach dwu– lub czterokrotnie większych. W tym ostatnim przypadku, a zatem osób, które legitymują się dochodami na poziomie 12 tys. złotych sięga ona 120 tys. (Pekao SA) – 440 tys. złotych (Millenium Bank). Są to szokujące informacje dla osób, które jeszcze w trzecim kwartale ub. roku planowały zakup mieszkania. Dzisiaj wiele lokali znajduje się poza ich zasięgiem.

 „Ucieczką do przodu” tłumaczą analitycy zwiększone zainteresowanie kreydtami w ostatnich miesiącach roku. Niekorzystne skutki przyniesie równocześnie wygaszenie kredytu „Rodzina na swoim”. Już dzisiaj nie odgrywa on na rynku większej roli, co wynika przede wszystkim z faktu, iż cena 1 m kw. nieruchomości możliwego do skredytowania w tym programie spadła na rynku pierwotnym o 28 proc.: z ponad 5,5 tys. zł do 4587 tys. (na rynku wtórnym do 3670 zł). Z wypowiedzi uczestników warsztatów jednoznacznie wynika, że nie mają oni wątpliwości, że to właśnie banki będą kluczowymi graczami rynku budownictwa mieszkaniowego. Ustawa w zasadzie eliminuje praktykę kredytowania inwestycji przez klientów, wprowadzając faktyczny wymóg finansowania minimum 50 proc. inwestycji ze środków własnych lub kredytu. Z punktu widzenia potencjalnego klienta, który lęka się o bezpieczeństwo gromadzonych nierzadko przez całe życie środków, istotne znaczenie ma fakt, że bank będzie miał ścisłą kontrolę nad poszczególnymi etapami budowy i finansowym bezpieczeństwem zakupu mieszkania. Nie uczyni tego jednak za darmo. „Ani my, ani deweloperzy nie jesteśmy instytucjami dobroczynnymi” – podkreślano. Prognozy nie są korzystne, gdyż według orientacyjnych wyliczeń skutkiem ustawy będzie wzrost kosztów inwestycji, wynikający z obsługi pożyczonego pieniądza, a także innych działań, do których zarówno prowadzący rachunek deweloper, jak i bank kontrolujący inwestycję, będą zobligowani.
W praktyce może on wynieść nawet 8–15 proc. W opinii deweloperów wybrano najmniej korzystne rozwiązanie.
– Dlaczego nie sięgnięto na przykład po rozwiązania znane z rynku turystycznego? – zastanawia się Piotr Baran, prezes firmy Proins SA. – Bezpieczeństwo transakcji dokonywanych na rynku pierwotnym można było zapewnić na przykład poprzez utworzenie funduszu świadczeń gwarantowanych, na który składałyby się kilkuprocentowe wpłaty od deweloperów. Negatywne zjawiska w postaci upadłości czy niewywiązywania się z umów stanowią jedynie margines. Skutki ustawy dotkną tymczasem wszystkich klientów, powodując znaczący wzrost kosztów inwestycji.
  Ustawa deweloperska, która powstawała w dużym stopniu z uwzględnieniem uwag Urzędu Kontroli i Ochrony Konsumenta, zawiera rozwiązania eliminujące klauzule niedozwolone stosowane przez deweloperów. Umożliwia nabywcy – o czym mówił podczas warsztatów mec. Andrzej Springer ze stołecznej Kancelarii Bartkowiak,Wojciechowski, Wawrzynowicz, Springer – odstąpienie od umowy w terminie 30 dni od daty jej zawarcia, gdy nie zawiera wielu obligatoryjnych elementów (m.in. określenia stron, ceny, informacji o nieruchomości, usytuowaniu lokalu w budynku, powierzchni i układzie pomieszczeń oraz standardzie prac wykończeniowych), a także gdy jest niezgodna z prospektem informacyjnym.

Preferowani właściciele dużych kapitałów
Problem w tym, że wiele zawartych w ustawie zapisów nie jest dostatecznie uszczegółowionych. Kwestia ta dotyczy choćby zmiany powierzchni lokalu. Deweloper zobowiązuje się umową m.in,. że powierzchnia wykonanego lokalu nie będzie różnić się od zapisanej w umowie o więcej niż 2 proc. Tymczasem, jak się okazuje, w procesie inwestycyjnym nie zawsze do końca jest możliwe zrealizowanie takiego zapisu. Potwierdza to przytoczona przez mecenasa Andrzeja Springera opinia Politechniki Gdańskiej wykonana na zlecenie UOKiK. Wynika z niej, że największe różnice w powierzchni – nawet 4 proc. – występują w przypadku małych mieszkań, np. o pow. 25 m kw. W takich spornych przypadkach prawnicy sugerują odwoływanie się do konkretnej normy technicznej i proporcjonalne rozliczanie każdej różnicy w powierzchni powyżej określonych w ustawie. Z punktu widzenia potencjalnego nabywcy mieszkania istotne znaczenie będą miały informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, który – na co zwracała uwagę mec. Beata Kuczek–Maruta z Kancelarii Kuczek–Maruta – staje się integralną częścią umowy deweloperskiej. Dokument ten deweloper jest obowiązany sporządzić, podając do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wątpliwości interpretacyjne rodzi nałożony na dewelopera m.in. obowiązek jego doręczenia na żądanie każdej osoby zainteresowanej i informowania o dokonywanych w nim zmianach. Oznacza on bowiem w praktyce konieczność prowadzenia przez dewelopera ewidencji dotyczącej osób, które otrzymały prospekt i informacje. Pytanie, czy o zmianach należy zawiadomić wszystkie osoby, które poprosiły o prospekt? Dzisiaj deweloperzy czują się zaniepokojeni, że na wiele pytań adresowanych tak do bankowców, jak i do przedstawicieli środowiska prawniczego, nie doczekało się odpowiedzi. –Mimo upływu wielu miesięcy od uchwalenia ustawy, brakuje do niej rozporządzeń wykonawczych. Jest to całkowicie niepoważne, gdyż naraża wszystkich na wielkie ryzyko – stwierdza Piotr Podstawski, prezes Activ Investment. Ustawa może przyczynić się do wyeliminowania z rynku mniejszych firm, przesuwa bowiem przewagę konkurencyjną na podmioty posiadające znaczne kapitały własne lub firmy deweloperskie bezpośrednio związane z bankami.