Mija pół roku od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ustawy, która – zgodnie z założeniem jej twórców – ma służyć ochronie praw nabywców mieszkań, ale z racji niedoprecyzowanych i niejasnych przepisów wzbudziła w środowisku deweloperów liczne kontrowersje. Podsumowaniu tych trudnych pierwszych miesięcy służyły Warsztaty Dewelopera, zorganizowane w Kocierzy 19-20 października 2012 r. przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. Jako główne wady nowej ustawy Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazał: koncesjonowanie działalności deweloperskiej przez banki, objęcie obowiązkiem koncesjonowania rozpoczętych inwestycji, wprowadzenie do stosowania nieistniejących produktów (gwarancje bankowe), podniesienie kosztów nabycia mieszkania, niewykorzystanie mniej kosztownych rozwiązań stosowanych w innych krajach UE, pozostawienie pól konfliktu poprzez niedoprecyzowanie wielu regulacji umowy (karty umowne, różnice powierzchni, dopuszczalne granice waloryzacji i zmiany cen), pozostawienie umów deweloperskich w systemie umów deweloperskich. To, że niektóre zapisy ustawy należy doprecyzować lub wręcz zmienić, nie ulega wątpliwości. Na przygotowanej przez PZFD liście propozycji takich zmian znajdują się m.in.:

• zdefiniowanie umowy rezerwacyjnej, jako przejściowego etapu umożliwiającego nabywcy staranie się o kredyt mieszkaniowy. Przedmiotem takiej umowy powinno być tylko nieoferowanie przez dewelopera lokalu innym nabywcom. Umowa powinna być ograniczona w czasie, ograniczona górną granicą wpłaty przez nabywcę i nieograniczona co do formy, powinna zawierać zobowiązanie dewelopera do zwrotu wpłaconej „kaucji” w przypadku nieuzyskania kredytu w określonym czasie. Taka umowa minimalizowałaby ryzyko obustron transakcji;
• precyzyjne określenie obowiązków kontrolnych banku prowadzącego Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy – sporna pozostaje kwestia, czy bank powinien kontrolować także faktury i przepływy finansowe dewelopera, aby sprawdzić, czy środki z MRP zostały przeznaczone na dane przedsięwzięcie deweloperskie;
• uzupełnienie treści umowy deweloperskiej o dopuszczalną różnicę powierzchni i dopuszczalną wysokość kary umownej;
• wykreślenie z ustawy kary 2 lat więzienia za umieszczenie w prospekcie nieprawdziwych informacji (kuriozalne jest, że za niesporządzanie prospektu grozi mniejsza kara). Odpowiedzialność za treści zawarte w prospekcie informacyjnym ponosi osoba, która go podpisała, dlatego też wiele firm decyduje się na outsourcing przygotowania prospektów informacyjnych, ponosząc przy tym dodatkowe koszty;
• nowa ustawa nakłada na dewelopera obowiązek zawierania w prospekcie informacji o wszystkich inwestycjach powstających w promieniu 1 km od przedsięwzięcia deweloperskiego. Należy wprowadzić przepis precyzujący, że informacje te powinny pochodzić z: planów zagospodarowania przestrzennego, studium, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji środowiskowych;
• wpisanie nabywców lokali mieszkalnych do pierwszej grupy wierzycieli w ustawie Prawo upadłościowe i naprawcze.

Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości nr 21/2012 (mak)