W dniach od 22-27 maja 2011 roku czterdziestopięcioosobowa grupa członków Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań uczestniczyła w Warsztatach Dewelopera w Berlinie. W programie Warsztatów realizowane były spotkania z przedstawicielami firm : Hamilton Immobilien, Jones Lang La Salle, Marth Spezialbau oraz Sparkasse. Uczestnicy szkolenia mieli też okazję zobaczyć realizację wybranych obiektów tych firm, a także miejsce budowy lotniska BBI oraz zrealizowany w 2005 roku Hauptbahnhof Berlin. Wyjątkowe wrażenie zrobił na wszystkich oddany do użytku w 2000 roku nowoczesny kompleks budynków Sony Center przy Placu Poczdamskim. Dobrą okazją do dyskusji na temat nowoczesnej architektury było spotkanie z głównym architektem Berlina Panem Michaelem Stollem.
Miasto w drodze do dawnego znaczenia
Przemiany, jakie dokonały się w ostatnich latach w Berlinie, są skutkiem procesów polityczno-gospodarczych, które nastąpiły po zburzeniu muru berlińskiego i decyzji o zjednoczeniu Niemiec. Impulsem do nadania stolicy Niemiec znaczenia, podobnego do tego jakie odgrywała w przeszłości, była decyzja podjęta przez Bundestag 20 czerwca 1991 roku o przeniesieniu parlamentu oraz centralnych instytucji rządowych z Bonn.
Po upływie 20 lat wyraźnie widać, że Berlin, który do dzisiaj ma rozmaite trudności wynikające z wewnętrznej dezintegracji, będącej skutkiem podziału pomiędzy mocarstwa oraz budowy muru, konsekwentnie zmierza do roli kluczowego ośrodka gospodarczego w Środkowo-Wschodniej Europie. Okazję do zapoznania się z dokonującymi w nim przemianami stanowiły kolejne, piąte już z rzędu, Warsztaty Deweloperskie, zorganizowane w tym miesiącu przez Zarząd Główny Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. – Interesują nas zarówno sprawy związane z planowaniem przestrzennym, architekturą, jak i kwestią organizacji rynku deweloperskiego oraz mieszkaniowego – podkreśla Tytus Misiak, prezes SBDiM.
BBI – lotnisko na miarę zjednoczonej Europy
Najbardziej zauważalną różnicą w podejściu władz Berlina do funkcji metropolitalnej – na tle np. Warszawy – jest nadanie absolutnego priorytetu kwestiom komunikacyjnym. Nasi zachodni sąsiedzi, o czym była mowa m.in. podczas spotkania w siedzibie głównego architekta Berlina, nie ukrywają, że znany dobrze Polakom Berliner Ring oraz międzynarodowe autostrady w kierunku Polski (A2, która nazywana jest Aleją Warszawską oraz A100/A113) są dziś najważniejszymi osiami komunikacji samochodowej. Intensywność tych kontaktów jest zapewne bardzo wysoka, skoro wprowadzający uczestników warsztatów w szczegóły obowiązującego studium Berlina, rodowity Niemiec, arch. Gerhard Ihrig, biegle włada językiem polskim i uczestniczy aktywnie w spotkaniach z przedstawicielami ościennych, województw Rzeczypospolitej, podkreślając, że dla współpracy transgranicznej nie ma alternatywy choćby z tej prozaicznej przyczyny, iż od najdalej wysuniętego na wschód punktu Berlina jest zaledwie 48 km do granicy z Polską.
Miasto stawia jednocześnie na komunikację kolejową. Kluczową inwestycją była budowa oddanego przed 5 laty wielopoziomowego Dworca Głównego wraz z tunelem Tiergarten, który każdego dnia jest w stanie przyjąć 300 tys. podróżnych. Przełomem w rozwoju miasta ma okazać się promowane dziś w każdy możliwy sposób nowe lotnisko BBI (Berlin Brandenburg International), które otwarte zostanie w przyszłym roku, mające obsługiwać rocznie blisko 450 tys. lotów. Plany z związane z budową kolosa, który w pierwszym etapie przyjmie 27 mln pasażerów, a docelowo – po budowie kolejnych terminali – ponad 50 mln rocznie umożliwiły zamknięcie dwóch starych lotnisk Tegel i Tempelhof.
BBI rywalizowało będzie nie tylko z lotniskami we Frankfurcie nad Menem (ponad 50 mln pasażerów w roku 2009) i Monachium (32,7 mln). Personel nowo powstającego lotniska, który już przyjmuje zorganizowane grupy turystów w centrum informacyjnym przy którym zbudowano futurystyczną 32-metrową wieże widokową, nie ukrywa, że port lotniczy zainteresowany jest obsługą podróżnych z Polski, co z pewnością będzie miało określone reperkusje dla lotnisk w naszym kraju, a także – czego nietrudno się domyślić – kierunków rozwoju polskich przewozów kolejowych.
Budowa BBI skutkuje zwiększonym zainteresowaniem realizacją inwestycji na terenach znajdujących się w sąsiedztwie lotniska. Jednym z takich miejsc jest dzielnica Köpenick, położona nad Sprewą i okolona licznymi zbiornikami wodnymi, w której dominuje historyczna zabudowa. – Jest to miejsce mające przed sobą szerokie perspektywy – uważa Ingo Plenikowski, przedstawiciel Jones Lang LaSalle. Walorem są niskie ceny zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – stwierdza. – Berlin wydaje się dzisiaj miejscem szczególnie atrakcyjnym, gdyż ceny nieruchomości są w nim obecnie najniższe wśród wszystkich europejskich stolic.
Jedną z inwestycji realizowanych w Köpenick przy Gehsener Str. jest prowadzona przez firmę Hamilton rewitalizacja zespołu siedmiu budynków mieszkalnych zaprojektowanych przez Alberta Speera i zbudowanych jeszcze w latach 30. minionego stulecia. Inwestor, który wykupił te obiekty od miasta, remontuje i nadbudowuje w nich lokale mieszkalne tworząc nową jakość poprzez łączenie mieszkań zarówno w układzie pionowym, jak i poziomym. – Uważamy, że takie mieszkanie jest bardzo dobrą, perspektywiczną inwestycją dla nabywców – stwierdza Gregor Bogatzki, przedstawiciel firmy Hamilton. Mieszkania mają wysoki standard, realizowane są na indywidualne zamówienie i znajdują się w dzielnicy z której dotarcie do centrum Berlina nie zajmuje więcej niż 20-30 minut. Cena 1 m kw. wynosi obecnie ok. 1,6 tys. euro.
Wynajęte mieszkanie może być źródłem dochodów. W Niemczech dominują najmy długoletnie, niejednokrotnie obejmujące nawet 20-30 lat. Prawo tutejsze w większym stopniu chroni właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. Najemcy zdają sobie sprawę, że niepłacenie trzech czynszów skutkuje natychmiastowym wypowiedzeniem umowy najmu, eksmisją i dodatkowymi kosztami.
Sposób na niedrogie mieszkanie
Hamilton mający w ofercie inwestycje po obu stronach granicy – co podkreśla jego właściciel Carsten Hillman – współpracuje w Polsce z agencją Emmerson, gdyż – jak się okazuje – klientami są również Polacy zainteresowani zakupem nieruchomości w stolicy Niemiec. Transakcję taką można również zlecić w kraju uzyskując środki na zakup mieszkania, którego wykończenie dostosowane jest do indywidualnych wymagań, np. w Berliner Sparkasse, banku zainteresowanym również daleka idącą współpracą z polskimi firmami deweloperskimi, które myślą o realizacji inwestycji na terenie stolicy Niemiec.
W przeciwieństwie do pozostałych europejskich metropolii, które gościły uczestników warsztatów deweloperskich organizowanych przez SBDiM – m.in. Londynu, Paryża, Barcelony czy Rotterdamu – Berlin nie jest wielkim placem budowy inwestycji mieszkaniowych, rocznie oddaje się to 10-15 tys. nowych mieszkań, a zatem mniej niż w Warszawie (co wynika z historycznych zaszłości charakterystycznych dla całych Niemiec, czego najbardziej wymownym świadectwem jest ok. 65 tys. pustostanów w Lipsku).
Nowe, droższe, komfortowe budynki mieszkalne realizowane są w prestiżowych dzielnicach tego miasta, zlokalizowanych w centrum lub bezpośrednim jego sąsiedztwie. Należy do nich Mitte, gdzie znajdują się m. in. budynki rządowe z modernistyczną siedzibą kanclerz Angeli Merkel czy dzielnice Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg i Lichtenberg (z cenami nowo budowanych mieszkań na poziomie 2,5-4 tys. euro za m kw. i czynszami w wysokości 7-8 euro od m kw., w przypadku Köpenick – ok. 6 euro). Bardzo bogaci berlińczycy szukają miejsca dla siebie na obrzeżach miasta m.in. nad licznymi jeziorami, stąd ogromna popularność takich lokalizacji jak choćby Wannsee. Podczas warsztatów prezentowano m.in. zespół apartamentowy City Garden zbudowany w prestiżowej dzielnicy Mitte przy placu Rosenthaler. – 1 m kw. penthousu kosztuje w tym obiekcie ok. 3-4 tys. euro – mówił Stefan Stenzel, przedstawiciel PTS Holdingd firmy zajmującej się sprzedażą tej inwestycji.
Integracja Berlina, którego podział na część wschodnią, gdzie dominuje doskonale widoczna z wieży telewizyjnej charakterystyczna blokowa zabudowa i zachodnią – z obiektami o mniejszej kubaturze i wysokości, potrwa z pewnością jeszcze dekady. Proces ten przyspieszyło uchwalenie po czterech latach prac, co wydaje się w przypadku 3,5 milionowej aglomeracji rekordem na tle choćby polskich doświadczeń, studium zagospodarowania przestrzennego. Zadanie nie było proste także z tego względu, iż Berlin jest nie tylko stolicą Niemiec, ale także krajem związkowym, co wiązało się z koniecznością podjęcia stosownych uchwał na szczeblu rządu krajowego.
W dokumencie tym rozstrzygnięto m.in. kwestię związaną z lokalizacji wysokich budynków, która w Krakowie wywołuje spore emocje. – W mieście dominuje zabudowa kilkukondygnacyjna, strefa wysokich obiektów, nie wyższych jednak niż 150 metrów, znajdowała się będzie na terenach sąsiadujących z wieżą telewizyjną – podkreśla Gerhard Ihrig z biura głównego architekta miasta Berlina.
Symbolem przemian dokonujących się w stolicy Niemiec jest przede wszystkim plac Poczdamski, który w latach 90. minionego stulecia uznawany był za największy plac budowy w Europie. Miejsce to uchodzące przed II wojną światową za centrum życia nocnego, zostało zniszczone w wyniku bombardowań i ostrzału artyleryjskiego i stanowiło wyludnioną przestrzeń w podzielonym murem mieście. Nowy plan dla placu Poczdamskiego opracował światowej sławy włoski architekt Renzo Piano. Dzisiaj należy on do miejsc najchętniej odwiedzanych przez mieszkańców Berlina i turystów, co stało się za przyczyną m.in. budowy rozległego kompleksu Sony Center z licznymi sklepami i restauracjami, autorstwa arch. Helmuta Jahna, którego charakterystycznym elementem jest wielka, podświetlana nocą różnymi kolorami skrzydlata kopuła.
Do obiektu tego przylega popularna, otwarta w ub. roku 300 metrowa Aleja Gwiazd z nazwiskami popularnych artystów sztuki filmowej – Romy Schneider, Fritza Langa, Billy’ego Wildera, Marleny Dietrich i innych. Znajdujące się tutaj mieszkania należą do najdroższych w Berlinie.
Wspólna polityka regionalna
Sposób patrzenia na kwestie planowania przestrzennego z perspektywy berlińskiej może stanowić punkt odniesienia dla wielu dużych polskich miast aspirujących do funkcji metropolitalnej. Nadaniu procesowi rozwoju całego regionu większej dynamiki służy utworzenie w sierpniu 2006 roku Stołecznego Regionu Berlin-Brandenburgia, jako pierwszego w Niemczech obszaru metropolitalnego z dwoma planami i programami rozwoju (tzw. LEPro i LEP B-B). Dokument ten byłoby trudno w tym miejscu omówić nawet pokrótce, warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że nadano w nim bezwzględny priorytet zarówno kreowaniu wspólnej polityki przestrzennej przez oba kraje związkowe, jak i współpracy transgranicznej pomiędzy regionem i polskimi sąsiadami. – Planowanie jest niewątpliwie jedną z najmocniejszych stron naszych zachodnich sąsiadów – zauważą Jacek Kolibski, prezes Europejskiego instytutu Nieruchomości, jeden z uczestników warsztatów deweloperskich. – Nie można mieć wątpliwości co do tego, że rozwój regionu Berlin-Brandenburgia obok pozytywnych skutków dla naszego kraju może pociągnąć za sobą również te mniej korzystne, w postaci przejmowania obsługi ruchu lotniczego czy kolejowego, a także drenowania rynku pracy.
